Статья генерального директора "КБК Проект" Василия Костина с практическими советами по проектированию общественных пространств.

Общественные пространства: мотивация девелоперов плюс интерес горожан

Анализ потребительского спроса, проводимый компаниями-застройщиками, снова и снова показывает, что общественные пространства и объекты социально-бытовой инфраструктуры подобно магниту притягивают внимание потенциальных клиентов. Наличие таких элементов в проекте повышает продажную стоимость квадратного метра на 20-30%, а значит, увеличивают инвестиционную привлекательность объектов. Осознавая это, многие застройщики уже сегодня вкладывают порядка 20% общей стоимости в развитие общественных пространств.

Уверенности добавляет зарубежный опыт преображения городов за счет строительства парков и других публичных территорий. Например, Чикаго, где промышленные зоны «подвинулись» и уступили место паркам. Вложения в редевелопмент были колоссальные, но они окупились: снизилась криминогенная обстановка, пустовавшие районы стали заселяться, цены на жилую и коммерческую недвижимость выросли на 60%.
Интересные цифры были получены в Нью-Йорке. После того как там был построен Центральный парк, рыночная стоимость недвижимости в этом районе выросла на 11,5 млрд. долларов. Более того, исследование, проведенное компанией Central Park Conservancy, показало, что город стал получать на 400 млн. долларов в год больше налоговых поступлений от коммерческих объектов в этом районе. Таким образом парк стал магнитом для прибыли, от чего выиграли как собственники недвижимости, так и городской бюджет.

Если вернуться к российской действительности, то уже можно говорить о заметных результатах деятельности по организации общественных пространств в столице. Например, группа арт-активистов во главе с Сергеем Десятовым в середине нулевых начали создавать зоны Artplay на территории умерших промышленных предприятий. Результат – на Курской, в районе бывшего «Манометра», резко подскочил спрос на офисную недвижимость.

От микрорайонов к кварталам

Уже пять лет назад в столичный Генплан начали вноситься изменения, позволяющие осуществлять согласованную квартальную застройку. Социальная инфраструктура (школы, клиники, детсады и т.п.), согласно этим изменениям, выносится за пределы микрорайонов и представляет собой отдельные кварталы, общие для жителей близлежащих комплексов. Такой переход от микрорайонной застройки к квартальной высвобождает дополнительные пространства и позволяет упорядочить транспортную схему и прочие элементы городской среды.

Эволюция от точечной застройки к микрорайонной, а затем к квартальной сопровождается выстраиванием гармоничных отношений с градостроителями и горожанами. И если в начале этого эволюционного процесса была важна технологичность, функциональность и рентабельность проекта, то теперь в списке приоритетов появилась комфортность городской среды. Создавая городские кварталы, современные проектировщики учитывают социальные, конфликтологические, одним словом, человеческие аспекты.

Впрочем, новое – это хорошо забытое старое. Идея организации плотной квартальной застройки вокруг центральных общественных пространств принадлежит еще древнегреческому архитектору Гипподаму. Функции общественных пространств выполняли парки, скверы или соборные площади.
В эпоху бурной автомобилизации микрорайоны пришли на смену кварталам, поскольку градостроители пытались обеспечить удобный доступ к элементам инфраструктуры для автомобилистов. Однако со временем это вызвало ряд проблем – пробки, шум, загазованность. В 60-х годах прошлого века возник спрос на новую модель формирования городской среды, организованной вокруг пешеходных и велосипедных дорожек, остановок общественного транспорта.

Кварталы по-новому

Квартальная планировка предполагает, что расстояние между улицами составляет от 75 до 250 метров (в отличие от микрорайонов, где на расстоянии 500-1000 метров проходили оживленные магистрали). Транспорт рассеивается и теряет угрожающую динамику своего движения. Улицы в кварталах нового типа обретают некую индивидуальность и делают их привлекательными для горожан.

Проектировщики новых кварталов уходят от традиционных прямых углов по двум причинам. Во-первых, для того чтобы удовлетворять требованиям освещенности, дома должны быть расположены под определенным углом к сторонам света (10-24 градусов к линии севера). Во-вторых, планировка, привязанная к особенностям рельефа и других особенностей местности, позволяет уйти от монотонности и однообразия советских микрорайонов.
Благоприятное впечатление производят грамотно распределенные зеленые насаждения. Они психологически масштабируют улицы, гармонизируя их с человеческим восприятием. Снижается уровень шума, зонирование пространств происходит естественным образом (исчезают пугающие и внушающие отвращение заборы), осуществляется защита нижних этажей от негативного влияния агрессивной среды.

Новый подход к формированию городской среды решает вопрос безопасности как на уровне психологического восприятия, так и на уровне технологических решений. Грамотное распределение трафика, разграничение частных и общественных зон, возможность для жителей осуществлять контроль всего происходящего в районе – все это в совокупности позволяет создать условия для комфортного, во всех отношениях, проживания.
Квартальная инфраструктура нового типа становится безопасной для велосипедных и пеших прогулок. Наличие велосипедных и беговых дорожек – еще один фактор привлекательности жилых комплексов.

Проектируя общественные пространства

Взаимодействие между девелоперами, градостроительными властями и населением позволяет также регулировать высотность зданий, избегая хаотизации пространства. Применяется принцип «высотных доминант», когда высотки – это особо ценные для жителей здания (университеты, госпитали, церкви и т.д.), высотность остальных зданий ограничивается заданным пределом.

Хорошо продуманные общественные пространства – один из главных факторов привлекательности кварталов. Главные требования к современным общественным пространствам сводятся к следующему списку:

  • Развитая пешеходная и велосипедная инфраструктура;
  • Чувство защищенности;
  • Условия для уличной активности жителей;
  • Привлекательный внешний вид;
  • Комфортные масштабы;
  • Психологический комфорт.

Другими словами, в основе проектирования общественных пространств должны лежать интересы горожан. Это системный подход, требующий понимания психологии, потребностей и предпочтений жителей. В ходе системного анализа обратной связи формируется понимание, как размещать инфраструктурные объекты общественных пространств. В качестве примера можно привести подход, согласно которому общественное пространство делится на три зоны:

1. Зона высокой посещаемости и стабильного трафика посетителей. Здесь размещаются предприятия быстрого обслуживания и происходит распределение транспортных и пешеходных потоков.

2. Основная зона. Здесь люди перемещаются неторопливо, рассматривают достопримечательности и просто отдыхают. В таких местах целесообразно разместить крупные торговые и развлекательные центры, кинотеатры, музеи, парки, скверы и т.д.

3. Глубинная зона. Сюда проходят те, кто двигается в глубину жилых кварталов. Очень подходящее место для небольших магазинов, почтовых и банковских отделений, жилищных контор и т.п.

Диалог с горожанами

Это лишь один из множества подходов к гармонизации городской среды. Точная картина должна формироваться исключительно в ходе диалога с общественностью. Одна из разновидностей такого диалога – концепция культурного планирования.

Культурное планирование начинается с исследования возможностей и ресурсов данной территории. Затем создается культурный план, последовательность действий, направленных на развитие комфортной городской среды. Здесь в принципе не может быть общих стандартов. Каждое общественное пространство уникально. Именно в уникальности и разнообразии кроется секрет магнетизма общественных пространств.

В ходе получения обратной связи от жителей формируется общая картина, состоящая из исторических фактов, ассоциативных связей с этой местностью, образов, культурных нюансов. Только люди, проживающие каждый свой день в данном пространстве, способны придать смысл всему, что будет происходить с территорией по воле застройщиков.

Признаки успеха

Анализируя мировой опыт в проектировании комфортной городской среды, можно выделить следующие условия успешной работы по преобразованию городов:

  • Инициаторами перемен должны выступать сами горожане;
  • Функциональность более важна, чем форма;
  • Городская среда должна стать зоной, свободной от ограничений и дискриминации;
  • Важно создавать центры притяжения человеческих потоков;
  • Необходимо хорошо знать и учитывать культурные традиции;
  • Нужно внимательно относиться к территориальному контексту;
  • Недопустимо спускать директивы откуда бы то ни было;
  • Стандартные, типовые решения неприемлемы;
  • Никаких заборов и прочих ограничений доступа;
  • Общественные пространства нуждаются в защите от растаскивания на частные клочки, а также от чрезмерного государственного контроля.

Жизнеспособность общественных пространств определяется их соответствием постоянно эволюционирующим запросам публики. А это значит, что система формирования городской среды должна быть мобильной и гибкой, постоянно готовой идти навстречу чаяниям горожан.

Результат не может не вдохновлять. Общественные пространства становятся местом, где горожане общаются, отдыхают и обмениваются опытом. Здесь формируется безопасный, толерантный стиль общения между представителями различных социальных групп населения. Безопасность, психологический комфорт, свобода для творчества и самовыражения – вот, пожалуй, главные маркеры современной, комфортной городской среды.

Источник: Development Estate: практика, анализ, технологии