Комментарий генерального директора «КБК Проект» Василия Костина о российских городах с высоким потенциалом развития.
Недвижимость на вырост
Где в России жилье пока недооценено
Региональные девелоперы часто жалуются на низкую маржинальность строительства, и оправданно: если в Москве разница между себестоимостью жилья и ценой его продажи превышает 50 тыс. руб. за один кв. м, то, например, в Мурманске застройщики зарабатывают около 2 тыс. руб. В некоторых городах девелоперы и вовсе сталкиваются с отрицательной маржинальностью. Однако некоторые регионы пока просто недооценены, говорят эксперты, и развитие инфраструктуры и городской среды вполне может стимулировать рост цен на недвижимость. Среди регионов с высоким потенциалом для роста цен аналитики называют города Черноморского побережья, «Золотого кольца» и привлекательные для туристов Смоленск, Владивосток и Калининград.
В феврале аналитики Союза инженеров-сметчиков подсчитали, что разница между средней ценой строительства жилья и его продажей сократилась за последние полгода с 4,3 тыс. руб. до 4 тыс. руб. за один кв. м. При этом в трети регионов девелоперы продают квартиры ниже себестоимости. Среди городов с отрицательной маржинальностью эксперты назвали Чукотку (разница между себестоимостью строительства и продажей жилья достигает 15 тыс. руб.), Мордовию (12,5 тыс. руб.) и Мурманск (2 тыс. руб.). Для сравнения маржинальность жилищного строительства в Москве достигает 56,5 тыс. руб. с одного кв. м.
Впрочем, для региональных застройщиков ситуация не безнадежна. Глава центра городской экономики КБ «Стрелка» Елена Короткова отмечает, что потенциал для роста цен на жилье может формироваться в нескольких ситуациях. Случается, что жилье не пользуется спросом у горожан, поскольку по каким-либо причинам проигрывает другим районам города. Например, район может быть труднодоступен, но если запускается новый маршрут общественного транспорта, то потенциал территории раскрывается. Яркий пример из российской практики — запуск МЦК в Москве, напоминает госпожа Короткова. Пути МЦК прошли через ранее удаленные районы в городе и включили их в общегородскую транспортную сеть, что вызвало рост цен на жилье.
Масштабный эффект от развития транспортной инфраструктуры был в зарубежной практике, говорит Елена Короткова. Развитие сети пригородных поездов RER в Париже и его окрестностях привело к росту цен на недвижимость в районах, которые ранее не пользовались спросом у горожан.
Когда власти Парижа всего лишь анонсировали планы по продлению линий RER в районы Rosny-sous-Bois и Bois-Colomb, то цены там выросли на 21% и 18,6% соответственно, что значительно опережает динамику стоимости в Париже и близлежащих коммунах. В «Стрелке» отмечают, что были и случаи, когда развитие пассажирского транспорта влияло на цены на недвижимость, находящейся на значительном удалении от центра агломерации.
Пример подобного раскрытия потенциала можно видеть и в Подмосковье, куда дошли ветки МЦД-2. По данным «Яндекс. Недвижимости», в среднем цены на жилье в Подмосковье увеличились на 7%, но аналитики ЦИАН прогнозируют рост на 10–15% городах, где прошли пути МЦД — в Лобне, Одинцово, Подольске.
В России часто бывает, что низкая стоимость недвижимости объясняется даже не сложной транспортной доступностью, а неудачным соседством, добавляет Елена Короткова. Например, привлекательная территория, такая как набережная, может быть занята железной дорогой, железнодорожной инфраструктурой, заводами, которые отсекают жилье от моря или реки, — и в таких случаях цена на жилье тоже не растет. Похожая проблема, а значит и потенциал для роста цен в случае ее решения, есть в Перми, Самаре и Казани.
Помочь росту цен могут и крупные инфраструктурные проекты, отмечает руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. По его словам, после полноценного запуска добычи топливных ресурсов на шельфе в Сахалинской области недвижимость в регионе резко подорожала, как и средние заработные платы. Стоимость в Южно-Сахалинске увеличилась до 110 тыс. руб. за кв. м, и больше сейчас стоит жилье только в Москве, Санкт-Петербурге, Ялте и Сочи.
На цены на недвижимость могут повлиять и проекты рекреационного характера. Так, в поселке Никель Печенгского района Мурманской области на границе с Норвегией у «Норникеля» есть плавильный цех «Кольской горно-металлургической компании». Объект устарел и уже до конца 2020 года должен быть закрыт. Сотрудники смогут рассчитывать на места в Мончегорске и Заполярном, для малых предпринимателей предусмотрены гранты. Создание туристического кластера предусматривает в частности создание нового порта в Лиинахамари, на берегу Печенегского залива. Неподалеку находится и законсервированный военный аэропорт «Корзуново», переговоры о восстановлении которого уже ведутся с Минобороны. Создание туристического кластера закончится к 2030 году, предполагается, что работать в нем будут 500 человек. В этот проект «Норникель» планирует вложить 10,5 млрд руб. Предполагается, что проект будет похож на комплекс «Роза Хутор», ранее построенный к Олимпийским играм в Сочи структурами основного владельца «Норникеля», холдингом «Интеррос» Владимира Потанина. Ранее бизнесмен отмечал, что «у Мурманской области есть значительный потенциал для развития туризма», и компания надеется внести свой вклад, в том числе за счет улучшения экологической обстановки.
О развитии регионов в последнее время задумались и другие крупные бизнесмены. В ноябре 2019 года правительство Кузбасса и экс-совладелец «Кузбасской топливной компании» Игорь Прокудин объявили о развитии курорта Шерегеш в Кемеровской области. Предполагается, что до 2025 года в горнолыжный комплекс инвестируют 7,5 млрд руб., из них около 2,5 млрд руб. вложит сам бизнесмен. За счет инвестиций на курорте построят канатные дороги, горнолыжные трассы, кафе и гостиницы. Регион же обеспечит появление новых автомобильных дорог и благоустройство Шерегеша. Это, безусловно, станет одним из факторов роста капитализации локальной недвижимости.
Недооцененные города
В «Стрелке» отмечают, что цены на жилье могут расти и за счет формирования спроса на жилье извне, то есть за счет покупки квартир жителями других регионов — и это ситуация российского черноморского побережья. За последние десять лет развитие этой зоны привело к постепенному росту цен на жилье, и, скорее всего, исчерпан еще не весь потенциал, считает Елена Короткова. По ее мнению, показать положительную динамику по ценам могут Геленджик, Анапа и Новороссийск, ключом же к росту станет формирование качественной городской среды и разнообразного досуга.
Заместитель гендиректора Института градостроительного и системного проектирования (ИГСП, входит в коллаборацию Quite White) Дмитрий Гриднев тоже называет города возле Черного моря в числе тех, где есть потенциал для роста цен: в Сочи стоимость жилья уже достаточно высока, но могла бы быть еще выше, если бы инфраструктура, ЖКХ и благоустройство были бы на другом уровне, а пока они не успевают за темпами строительства жилья. Такие же проблемы есть и в других южных городах: например, Краснодаре и Геленджике, перечисляет господин Гриднев. По его словам, связь комфортной городской среды и роста цен на жилье доказывает в том числе Москва: бывает, что стоимость квартир в соседних домах заметно отличается, если один дом имеет благоустроенную и безопасную придомовую территорию, а у другого весь двор безнадежно захвачен автовладельцами.
Федеральные и региональные программы по развитию современной городской среды действительно могут привести к росту цен на жилую недвижимость, в том числе и за счет того, что регионы станут более привлекательными у туристов, подтверждает гендиректор «КБК проект» Василий Костин. Среди наиболее перспективных городов он называет «Золотое кольцо» России (Сергиев Посад, Кострома, Иваново и другие), курорты Краснодарского края и такие города как Йошкар-Ола, Смоленск, Владивосток, Волгоград и Калининград.
О том, что высокий нереализованный туристический потенциал (прежде всего, связанный с развитием внутреннего туризма) есть во многих российских городах, говорит и Алексей Попов. По его словам, популярными могут стать населенные пункты при горных курортах: например, Кировск, Шерегеш, Белокуриха, Пятигорск. Но развитие туризма — это длительные проекты, и даже их успешная реализация не всегда автоматически означает рост цен на жилую недвижимость, предупреждает он. По словам господина Попова, одна из особенностей российского рынка жилья заключается в очень медленном изменении соотношения цен между городами и между районами в городах. Но есть и исключения: в 2010-е годы жилье в Казани, Новосибирске, Екатеринбурге и Краснодаре дорожало заметно быстрее, чем в других городах-миллионниках. Важную роль в росте цен в Казани и Екатеринбурге сыграл инфраструктурный фактор (развитие метро, дорожное строительств, создание общественных пространств), а в Новосибирске и Краснодаре жилье подорожало прежде всего за счет активного нового строительства, обусловленного внешней миграцией.
И хотя говоря про повышение цены на жилье в небольших городах, надо понимать, что она не сможет быть равной стоимости жилья в центре крупного города, улучшение транспортной связи и развитие городской среды может дать основание для ее повышения, отмечает Елена Короткова. Развитие небольших городов агломерации приводит к тому, что жилье там начинает конкурировать по уровню цен с окраинными или срединными районами города-ядра, заключают в «Стрелке».
Автор: Е. Макарова
Источник: Коммерсант