Комментарий генерального директора "КБК Проект" Василия Костина о проектировании подземных торговых центров.

Подземка

В современных крупных городах торговые центры возводятся не только на поверхности земли,но и под ней. В мегаполисах подземелье осваивается всё более активно, так как для стремительно растущих столиц реализация традиционных ТЦ становится непозволительной роскошью из-за острой нехватки земельных участков. Но в нашей стране земли за пределами МКАД предостаточно, поэтому underground моллы строятся крайне редко.

Дворцы в подземелье

В мировой практике европейские столицы и крупные мегаполисы давно дозрели до подземного девелопмента. Тем самым в городах освобождается место на поверхности для парковых зон, ярмарок, выставок и других общественных пространств. Такой нетривиальный, на первый взгляд, подход позволяет особо предприимчивым застройщикам зарабатывать и оставаться на плаву даже в условиях дефицита земельных участков. Или, скажем, когда городские власти выступают категорически против соседства исторических построек с новоделами и не выдают разрешение на строительство.

В качестве наглядного примера можно привести огромный наземно-подземный (четыре уровня уходят под землю, а один остаётся на поверхности) торговый центр Forum des Halles, расположенный в самом центре Парижа, в районе Бобур. На протяжении нескольких столетий здесь находился большой продовольственный рынок Les Halles. Таким образом, эта локация является исторически сложившимся торговым местом. К тому же рядом с ним построены такие всемирно известные достопримечательности, как музей Лувра, церковь Сент-Эсташ и другие. Всего на пяти этажах ТРЦ размещаются около 250 магазинов, бутиков, ресторанов и пунктов общественного питания, два кинотеатра, а также заведения для спорта и отдыха.

Один из наиболее известных торговых комплексов Киева — «Метроград», общей площадью 20 тыс. кв. м — тоже располагается ниже уровня земли. Его коридоры растянулись от станции метро «Площадь Льва Толстого» до станции «Театральная». То есть, по сути, ТЦ представляет собой длинный подземный переход — что-то вроде моста «Багратион» в Москве, только на одном уровне с метрополитеном. Войти в «Метроград» можно через 20 разных входов, которые служат подземными переходами между оживлёнными улицами Киева.

В Америке есть ряд интересных подземных ТЦ. Например, торговый центр Turnstyle в Нью-Йорке представляет собой трансформацию подземного перехода в динамично развивающийся молл, где можно сделать покупки, перекусить и просто погулять. Его длина составляет 71 метр, и он соединяет кольцевую станцию «подземки» с пешеходными зонами и деловыми центрами.

Но самым крупным underground моллом в мире считается Path (в переводе — «Путь») под центром канадского Торонто. Это уже не просто торговый центр, а целый подземный город. На его потолке нанесена своеобразная карта, чтобы любой посетитель в режиме реального времени мог понять, где он точно находится. Path открылся в 1997 году, он включает в себя 12 уровней совокупной площадью 371,6 тыс. кв. м. Проект связывает между собой порядка 50 небоскрёбов, 6 станций метрополитена, 8 крупных отелей, 20 парковок и железнодорожный терминал.

Протяжённость «торговых путей» составляет 30 км. Здесь расположены около 1 500 магазинов на любой вкус, цвет и кошелёк, где можно купить все необходимые товары. То есть, по сути, многие жители Торонто в непогоду (или если просто нет желания) могут даже не выходить на улицу, а из дома на работу и обратно добраться через подземелье. Здесь же можно перекусить, отдохнуть, встретиться с друзьями, выпить бокал пива или вина, посмотреть кино. Это не автономный ТЦ, а набор разнообразных функций: торговой, офисной, общественной и транспортной.

«Опуститься» ниже уровня

Другими любопытными примерами объектов для подземного шопинга могут служить CityLink Mall в Сингапуре, Crysta Nagahori в Осаке. Но если говорить про Россию, то навскидку можно назвать только московский «Охотный ряд» (GBA — 63 тыс. кв. м, GLA — 30 тыс. кв. м) окружного формата. Он удачно разместился на Манежной площади под стенами Кремля, в двух шагах от Красной площади. ТРЦ распахнул свои двери в далёком 1997 году, но по сей день остаётся единственным полноценным подземным комплексом столицы. Трафик у него стабильно высокий, однако львиная доля посетителей приходится на туристов, пускающихся в «Охотный ряд» не ради покупок, а просто посмотреть.

Ведь для многих ритейл ниже уровня земли в диковинку, несмотря на то, что на Западе это весьма распространённая практика. Но до нас, как известно, все общемировые тенденции доходят с опозданием: в России и обычные качественные моллы появились относительно недавно. В СССР их не было «благодаря» железному занавесу. «В Хельсинки начали подземное строительство ещё в 70-х, и теперь там под городом целая инфраструктурная сеть, где можно заниматься шопингом, переходя из одного молла в другой, попутно посещая спортивные площадки и бизнес-центры. В общем, эта идея не нова, и она принесла уже немало хороших результатов, разгрузив городскую среду, высвободив пространства для социально значимых проектов», — говорит Василий Костин, генеральный директор «КБК Проект».

При этом на постсоветском пространстве аналогичные ТЦ тоже есть. К примеру, в Минске реализовано уже несколько таких проектов. Крупнейший из них — четырёхуровневый торговый центр «Столица» площадью 75 тыс. кв. м — построен в 2006 году прямо в центре города, под площадью Независимости. Вся её пешеходная часть — это кровля подземного торгового комплекса. В радиусе 300 метров находится Дом правительства Республики Беларусь, Минский горисполком, главпочтамт, ж/д и автовокзалы.

Другой объект схожего формата — «Подземный город» — один из старейших ТЦ Минска, открытый в 2001 году. Он расположен в подземном переходе станции метро «Партизанская», на одноимённом проспекте. Площадь ТЦ весьма скромная — всего 3 000 кв. м, но здесь разместились около 200 небольших магазинов.

В нашей стране, к сожалению, таких реализованных проектов гораздо меньше. В Челябинске есть торговый комплекс «Никитинский», открывшийся в 1999 году (GBA — 14 тыс. кв. м, GLA — 8 300 кв. м). «Это что-то среднее между расширенным подземным переходом и торговым комплексом. Объект расположен под наиболее оживлённым перекрёстком города, что даёт весьма заметный ежедневный трафик. Однако, невзирая на это, ни одной федеральной сети среди арендаторов замечено не было», — разводит руками Александр Обуховский, партнёр Triniti Сonsulting.

По его словам, на эспланаде в Перми изначально планировался подземный торговый центр, но со временем он превратился в наземный. «Афимолл Сити» в Москве также предполагалось спрятать под землю, а его крыша должна была стать центральной площадью, зелёным оазисом в каменных джунглях, но в итоге проект претерпел существенные изменения. Анонсированный на площади Павелецкого вокзала в Москве, на месте незавершённого долгостроя, подземный ТЦ площадью 78 тыс. кв. м также может в корне изменить концепцию. Всё потому, что комплексное развитие подземного пространства в нашей стране только начинает развиваться. А успешно работающие underground моллы в РФ можно пересчитать по пальцам одной руки.

Глубина залегания

В общем и целом, подземный шопинг ничем не отличается от посещения обычных торговых центров. Разве что внешний вид здания не радует глаз, потому что отсутствует как таковой. «В таких проектах девелопер старается нивелировать подземное расположение ТЦ в восприятии покупателей: отсутствие фасадов и естественного освещения компенсируется дизайнерскими разработками, в частности — усилением искусственного освещения, созданием зелёных зон и фонтанов. Основное отличие — это движение потока посетителей не вверх, а вниз, поэтому фуд-корт и зоны развлечений скорее будут расположены на нижнем этаже, в отличие от наземных ТЦ, где перечисленные профили арендаторов будут расположены на нижнем этаже, в отличие от наземных ТЦ, где перечисленные профили арендаторов будут размещены на верхних этажах»,— поясняет Евгения Хакбердиева, директор департамента торговой недвижимости Knight Frank.

Кроме того, у торговых центров, зарытых в грунт, крыша, как правило используется как эксплуатируемая кровля. Фактически, единственный фасад здания, только он расположен иначе. У собственника не будет второго шанса привлечь внимание случайных прохожих, поэтому на таких крышах обычно устанавливаются фонтаны, скамейки, зелёные насаждения, скульптуры. Правда, эксплуатируемая кровля — удовольствие недешёвое, недешёвое, а прибыли она не приносит, так что велик соблазн на оформлении сэкономить.

Хотя застройщики подземелья и без того экономят на стройке. Как минимум, им не нужно тратиться на дорогие фасады. «Сегодня многие страны всё больше отдают предпочтение подземному строительству, в том числе и торговых центров. Есть ряд причин, по которым такой формат становится более выгодным. Это и оптимальное использование небольшого участка, и меньшая площадь покрытия, а значит — экономия на отделке наружной части объектов, и возможность задействовать извлечённые материалы в строительстве. Есть и другие преимущества, например, экономия на энергоресурсах: температура земной поверхности поверхности остаётся относительно стабильной в летний и зимний периоды, что позволяет тратить меньше денег на обогрев и охлаждение здания», —объясняет Патрик Сьоберг, региональный директор концерна SRV в России.

Помимо этого, по словам эксперта, нахождение под землёй обеспечивает отличную звукоизоляцию, а также является экологичным решением, так как оказывает меньшее влияние на окружающую среду. Однако особенности ландшафта могут создавать дополнительные сложности, удорожая строительство, и в итоге перекрывать все преимущества. Например, когда требуется укрепление грунта, перенос коммуникаций или организация транспортного трафика. При этом соотношение GLA/GBA для наземного ТЦ составляет 0,8, а для подземного — 0,5, что сказывается на рентабельности проекта и сроках его окупаемости.

«Стоимость строительства одного подземного квадратного метра в среднем может быть в полтора раза больше наземного. А для предотвращения проникновения воды в подземные секции и для обеспечения поперечной устойчивости стен, как правило, требуются дополнительные конструкции. К системам оповещения и аварийной эвакуации предъявляются значительно более высокие требования в виду того, что организация эвакуации посетителей из подземного торгового помещения намного сложнее», — добавляет Иван Артёмов, руководитель отдела разработки концепций торговых центров CBRE. Вместе с тем подавляющее большинство современных моллов имеют подземную парковку на минусовых ярусах (минус первом, минус втором и так далее), и это никого не смущает.

Зарыться поглубже

Конечно, реализация подземных ТЦ отличается от строительства классических торговых комплексов. «Для проведения андеграундных работ надо владеть специальными технологиями. Не любая строительная компания, возводящая капитальные сооружения, возьмётся за такой проект. Здесь есть масса нюансов: особенности локации, грунтовые воды, наличие поблизости объектов, усложняющих стройку — инженерной инфраструктуры, тоннелей, метрополитена и так далее. Вследствие этого сроки сдачи объектов в эксплуатацию могут затягиваться», — сетует Светлана Малышкина, ведущий консультант компании RealJet. К тому же в ходе работ необходимо постоянно контролировать осадку близлежащих объектов.

В любом случае, если девелопер намерен осваивать центр города (особенно мегаполиса), деваться ему некуда, кроме как идти под землю. «Изыскательские работы — это уже 10% стоимости проекта. Строительство подземных конструкций, как минимум, в два раза дороже, чем обычных. Инженерные системы подземного здания составляют 40% от общих расходов, в то время как « наверху» нормальный показатель — 20–30%. В итоге набегает около пяти тысяч долларов за квадратный метр», — подсчитал Василий Костин. Но зато такой торговый комплекс получает топовую локацию, локацию, которая в разы превосходит остальные места по трафику и статусу. Все существующие подземные ТЦ — тому подтверждение.

Кстати, когда локация полностью устраивает девелопера, рельеф местности играет второстепенную роль. Так, уфимская «Планета с первым в республике Башкортостан крытым аквапарком построена с учётом значительного перепада высот на земельном участке: практически на горе, а паркинг — на крыше. Если зайти в ТРЦ со стороны главного фасада, то чтобы дойти до кинотеатра и зоны развлечений, придётся спускаться на несколько этажей вниз. А если зайти в здание с противоположной стороны, оказываешься в самом низу, и можно сразу попасть в аквапарк и на фуд-корт. Разумеется, подземным этот объект не назовёшь. Но и наземным он является лишь отчасти.

Минус первый, минус второй

Понятно, что подземный молл не появится там, где местоположение позволяет возвести наземный торговый комплекс. «Это вынужденная мера, и она оправдана только там, где обычный объект строить нельзя. И шансы на успех есть только в месте, пронизанном существующими пешеходными и транспортными потоками. Заманить трафик глубже минус первого уровня можно «якорями», и чем всё проще и надёжнее устроено, тем лучше», —рассуждает Александр Обуховский. По его мнению, строительство underground моллов оправдано в городах с населением, превышающим два миллиона человек. В небольших по численности регионах их реализация экономически нецелесообразна.

Что касается состава арендаторов и зонирования подземных ТЦ, то они зависят от целевой аудитории объекта и его позиционирования и никак не связаны с «подземностью» постройки. «Для любого проекта « якорь» — обязательное условие. Это тот магнит, который обеспечивает солидную долю постоянного трафика. Выбор «якорей», оптимальный набор функций и состав арендаторов зависят от местоположения, конкуренции и ближайшего окружения — всё так же, как и в наземных объектах. Однако при проектировании подземных ТЦ необходимо учитывать технические требования ряда операторов, которые могут стать препятствием для размещения кинотеатра, операторов развлечений, гипермаркетов и так далее», —предупреждает Евгения Хакбердиева.

Так, продовольственным операторам необходима внушительная зона разгрузки-погрузки для длинномерного грузового транспорта. А кино и развлечения предъявляют очень жёсткие требования к высоте потолков, вентиляции и кондиционированию. Поэтому далеко не каждый ритейлер будет готов «идти» под землю. Правда, если наземный ТЦ строится без учёта ключевых, жизненно важных параметров, торговые операторы от него тоже откажутся.
«В подземных объектах, которые по определению располагаются в зоне плотной жилой застройки и интенсивных потоков, доля крупных якорных арендаторов меньше, чем в традиционных ТЦ. В классических объектах их доля составляет 60–70%от GLA, в типовых проектах — 35–45% от GLA», —знает Иван Артёмов. Так что tenant mix на земле и под землёй всё же разнится.

В целом за последние десять лет в России было анонсировано немало подземных проектов, что неудивительно, потому как такое строительство позволяет увеличить этажность зданий «вниз», не вторгаясь в архитектуру города. Это особенно актуально в условиях ограничения высотности, распространённого в исторических центрах многих российских городов. Также не стоит забывать, что подземные объекты обладают такими преимуществами, как стабильные температура, влажность и другие климатические параметры, защищённость от внешних воздействий (шум, вибрация), возможность экономить тепло, малое влияние на окружающую среду, сейсмическая безопасность и так далее.

Однако кризис никто не отменял. А высокий уровень затрат на стройку и длинные сроки окупаемости в нынешних реалиях могут позволить себе единичные девелоперы. В связи с этим реализация подземных объектов — явление достаточно редкое для России. Для быстрого возврата инвестиций ставки аренды в «подземелье» должны быть максимально высокими. А это возможно только для очень ограниченного количества локаций в крупнейших городах страны.

Автор: Г. Береговой
Источник: Журнал Shopping Centers Russia, февраль 2019