Статья генерального директора "КБК Проект" Василия Костина о проблеме выбора между сносом или реконструкцией устаревшей городской застройки.

Василий Костин: далеко не все старые здания требуют сноса

Необходимо признать, что устаревшая застройка еще достаточно долго будет являться существенной частью городских массивов. И в технологическом, и в социальном плане такие дома и целые кварталы уже сейчас представляют собой серьезную проблему для городского сообщества и администраций. Стоит ли с этим что-то делать – уже не вопрос. Вопрос в том, каким путем пойти: путем нового строительства и переселения, или же обойтись санацией, реконструкцией существующих зданий. О том, в каком случае выбирают то или иное решение, порталу UrbanLook рассказал генеральный директор «КБК Проект» Василий Костин.

Для того чтобы выработать профессиональную позицию по этому вопросу, необходимо разобраться со следующими аспектами реконструкции:

• Инфраструктура, социальные связи, устройство домов и коммуникаций;
• Организация и правовое сопровождение всех этапов, от проектирования и до управления зданиями, коммунальными сетями, территориями;
• Финансовые и юридические вопросы: привлечение инвестиций, обеспечение гарантий, защита прав собственности;
• Выбор технологий, инструментов и материалов;
• Дизайн и архитектура.

Работы по реконструкции домов включают в себя восстановление конструктивных элементов, повышение энергоэффективности, установку вентиляционных систем и т.д.

Все это требует тщательного анализа и расчетов в каждом отдельном случае. И прежде чем говорить о преимуществе варианта со сносом, необходимо учесть, что сама по себе разборка старой постройки уже составляет примерно 40% от стоимости возведения каркаса нового дома. При этом работы по демонтажу экологически опасны для города. Пострадать от выбросов пыли и вредных веществ, шума, а также от выхлопных газов работающих машин могут различные социальные объекты поблизости – школы, больницы и т.д.

С другой стороны, далеко не все старые здания требуют сноса. Например, сталинские постройки имеют довольно длительный срок эксплуатации и при соответствующей эксплуатации прослужат еще от 30 до 85 лет. Достаточно их обновить и привести в порядок инженерные сети.

Себестоимость перестройки сталинок и хрущевок ниже, чем себестоимость строительства нового жилья. А при возведении дополнительных этажей там, где это возможно, мы получаем дополнительные жилые площади (плюс 20-30%).

Старые здания располагаются в уже сформированной городской среде, и это накладывает свой отпечаток на качество жизни в этих районах. Именно по этой причине мы сталкиваемся с отчаянным нежеланием жителей куда-либо переезжать. Именно желание жителей является ключевым фактором при принятии решения о реновации или реконструкции жилых домов. Двух третей голосов жителей дома достаточно для того, чтобы войти в программу реконструкции. Все, что останется сделать жильцам – выбрать подрядчика, передать ему землю в аренду и утвердить эскиз. Интересно, что реконструированный таким образом получает статус новостройки. Действительно, его трудно отличить от нового дома: новые фасады, обновленные коммуникации, повышенная этажность, новые характеристики энергосбережения, панорамное застекление, лоджии, колясочные, лифты и т.д.

При этом ни жильцы, ни муниципалитет не несут дополнительных расходов. Инвесторы извлекают выгоду из строительства дополнительных этажей. Следует отметить, что новые квартиры в таких домах стоят дороже, чем аналогичные в новостройках, так как находятся в хороших районах с развитой инфраструктурой.

Повторюсь, каждый отдельный случай требует тщательной экспертизы и донесения соответствующей информации до жильцов. Скажем, хрущевские постройки 60-х годов зачастую представляют собой временные строения барачного типа, рассчитанные на эксплуатацию в течение 20-25 лет. Их несущая способность уже очень низкая. Коммуникации в таких домах вмонтированы в стены, следовательно, их замена требует сноса перегородок, порой несущих и межквартирных, а то и сноса фундамента, что само по себе небезопасно.

Расселение жильцов – недешевое мероприятие, а реконструкция без расселения означает, что люди будут длительное время жить в строящемся доме, терпя шум, пыль и опасности, особенно для детей и пожилых людей.

Не всегда получается согласовать проект реконструкции с градостроителями, так расширение площади под домом может упереться в жизненно важные коммуникации, метрополитен, транспортные пути и территории других домов.

Один из ярких примеров такой реконструкции в Москве – пятиэтажный дом на Химкинском бульваре, построенный в 1965 году. Эту аварийную хрущевку превратили в девятиэтажный дом с мансардой. К бывшим 100 квартирам добавились еще 22, перепланировка увеличила площадь всех квартир, так что общая площадь дома выросла в два раза. Вместо балконов были построены современные лоджии. Сам процесс длился 9 месяцев.

Другая пятиэтажка, на ул. Берзарина, выросла всего на один этаж, однако прочие изменения превратили ее в элитный дом: европейские окна и балконы, лифты, преображенный на современный лад фасад, обновленная планировка квартир, новые коммуникации. Все эти меры существенно увеличили стоимость квадратного метра жилья: цены на трехкомнатные в этом доме начинаются от 19,9 млн. руб.

В этих и других случаях решение принималось двумя третями голосов жильцов, мотивация сводится к тому, что люди не хотят менять место жительства, отказываться от сложившихся социальных связей. Эти факторы настолько важны для людей, что в некоторых случаях они продолжать жить в своих квартирах во время реконструкции, терпя все присущие этому процессу издержки.

Рассмотрим и пример, когда снос действительно необходим. В Новокузнецке на пр. Запсибовцев, 14 возникла угроза обрушения несущих структур. Независимая экспертиза показала, что грунт под домом может «поехать» в любой момент. Весенний подъем уровня грунтовых вод или малейшая сейсмическая нестабильность может стать причиной катастрофы. Принято решение о расселении жильцов и возмещении стоимости жилья в размере 120% от оценочной по рынку.

Поэтому каждый раз, прежде чем выносить проект реновации или реконструкции на суд жителей, необходимо провести грамотную экспертизу, и предоставить каждому жителю подробную и вместе с тем понятную информацию о рисках и преимуществах каждого пути решения сложившейся проблемы. 

Источник: Urbanlook.ru