Статья генерального директора «КБК Проект» Василия Костина о реставрации исторических зданий как объекте инвестиций. 

Вечные ценности. Опыт Москвы по реставрации старинных зданий

Перспективы программы реставрации исторических памятников за счет инвесторов достаточно критически воспринимались некоторыми экспертами на старте. Будущих участников запугивали огромным списком согласований с государственными комиссиями, длительными сроками окупаемости таких инвестиций, а также необходимостью привлечения узкопрофильных специалистов. Однако программа активно развивается, и в настоящее время в аренде у частных лиц находятся более двадцати сооружений, которые представляют историческую или культурную ценность. За семь лет по программе реставрации заключено договоров более чем на 2,5 миллиарда рублей.

Реставрация одного памятника культуры в Москве, в среднем, начинается от 20 миллионов рублей. Передача старинных зданий инвесторам помогает городу решить проблему их восстановления и сохранить бюджетные средства. У инвесторов же свои мотивы. Для одних это просто порыв души: появилось желание спасти особняк, историю которого изучали еще в школьные годы. Но для большинства решающим является отличное месторасположение объекта, подходящая транспортная развязка и оптимальная площадь помещения. Статус культурного наследия оберегает сооружение от вероятного сноса, к примеру, для строительства многоэтажки, что более чем актуально для нашей столицы. Немаловажный фактор — это привлекательные условия по продолжительной аренде зданий без каких-либо определенных требований к последующему их использованию. Речь идет о программе «1 рубль за 1 квадратный метр», предлагающей «волшебную» ставку 1 рубль за 1 кв. метр в год, но после полного восстановления объекта за счет инвестора (в период восстановительных работ аренду приходится оплачивать по стоимости, оговоренной на торгах).

Тем не менее есть и определенные риски работы с историческими объектами. Например, присутствуют ошибки в кадастровых паспортах. Соответственно, инвестор не может правильно подсчитать потенциальные расходы. Но чаще проблема не только в оформлении документов. Гораздо важнее необходимость привлечения к реставрации хотя бы даже фасадов (которые нужно воссоздать в историческом облике) квалифицированных специалистов. Для неискушенного бизнесмена, который никогда не занимался реставрацией, это может стать преградой: велика вероятность «завязнуть» в деталях согласований сначала проекта, потом его реализации. В результате сорвутся оговоренные инвестиционным контрактом сроки, и никакие затраты инвестора возмещены не будут.

Несмотря на всю сложность процесса, в Москве существуют примеры успешных реконструкций. Например, недействующая ГЭС-2, где создается Центр современной культуры фонда V-A-C. Проект финансирует Леонид Михельсон (ОАО «Новатэк»), а разработкой занимается Ренцо Пьяно из компании АПЕКС. Это серьезная и образцовая работа: в здание вдохнули новую жизнь с учетом сохранения его первозданного вида. Музей русского импрессионизма на «Большевике» – также удачный пример. На объекте полностью сохранены главные достоинства и особенности архитектуры. Интересен проект по реставрации и последующему приспособлению памятника «Здание дома-коммуны Наркомфина». Реконструкцией считается и музей «Гараж» в Парке Горького.
Главное в реставрации и реконструкции – уважение к истории и правильное использование помещений. Если еще 10-20 лет назад бизнесмены предпочитали строить новые сооружения, ведь это было проще и быстрее, то теперь мнение градозащитников является более авторитетным и инвесторы стали понимать коммерческую стоимость и вес культурного и исторического наследия. Стремление к сохранению наследия – это почти проявление генетического инстинкта. Сохранение связи с прошлым усиливает чувство стабильности и непрерывности, что и составляет основу жизни любого здорового общества.

Источник: Century 21 magazine